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住建部來解答 ‖ 《民法典》施行后的物業(yè)問題
發(fā)布時間:2023-03-26    來源:     閱讀次數(shù):17514

來源:法眼物業(yè)法律服務

咨詢1業(yè)主參與表決如何具體操作?

咨詢2:業(yè)主身份如何認定?

咨詢3:住建部指導規(guī)則中的第十六條(分期開發(fā))如何執(zhí)行?

咨詢4:分期開發(fā)的業(yè)主可以召開業(yè)主大會并成立業(yè)委會嗎?

咨詢5:樓板如何定義?

咨詢6:夫妻另一方是否也具備業(yè)主的權利?

咨詢7:將小區(qū)花園改建為電瓶車充電樁位需要審批嗎?

咨詢8:小區(qū)圍墻欄桿維修是否是維修資金的使用范圍?

咨詢9:業(yè)主名冊是否應當包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號?

咨詢10:《民法典》出臺后能否繼續(xù)適用《指導規(guī)則》的投票規(guī)定?

咨詢11:業(yè)主參與表決,是否必須為業(yè)主參與書面表決?

咨詢12:如何理解住宅規(guī)模較小的?

咨詢13:有商鋪的住宅小區(qū)需要辦理污水排入排水管網(wǎng)許可證嗎?

 

01

業(yè)主參與表決如何操作

湖南長沙網(wǎng)友

《民法典》第二百七十七條:業(yè)主可以設立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

請問關于業(yè)主參與表決如何的具體操作,是否必須為業(yè)主參與書面表決,才能視為參與了業(yè)主大會?如果書面通知到業(yè)主未參與投票,是否可視同參與表決?

住建部回復(2020.12.30


《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第二款規(guī)定:業(yè)主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。另外,根據(jù)《中華人民共和國立法法》第四十五條規(guī)定:法律解釋權屬于全國人民代表大會常務委員會。關于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條中“業(yè)主參與表決”如何認定的問題,建議向有權解釋的部門咨詢。

02

業(yè)主身份如何認定

安徽滁州網(wǎng)友
一、關于業(yè)主身份確認問題

業(yè)主身份的確認除按《物業(yè)管理條例》第六條房屋的所有權人為業(yè)主為依據(jù)外,如何理解法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)以及住建部關于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》(建房【2009274號)第十三條款。如:

1.不動產(chǎn)登記證上載明的所有權人是父母,其共同居住的子女(成年和未成年)是否為業(yè)主;如果不是業(yè)主,能否由父母授權,讓子女成為業(yè)主代表候選人、業(yè)委會委員候選人參加選舉?反之,不動產(chǎn)登記證上載明的所有權人是子女,其共同居住的父母是否為業(yè)主?

2.沒有進行依法辦理所有權登記的哪些民事法律行為或標準可以認定為業(yè)主?比如雙方私自簽訂贈與合同或買賣合同可否認定為業(yè)主?

3.在戶口簿上,但沒有在房產(chǎn)證上登記姓名的,能否認定為業(yè)主?


二、關于業(yè)主物業(yè)費用繳納問題

業(yè)主物業(yè)費、專項維修資金是否按時繳納能否作為參加業(yè)主大會籌備組擔任成員、參選業(yè)主代表或業(yè)主委員會委員的必要條件。
三、關于業(yè)主大會籌備組成員資格問題

如果不是本小區(qū)業(yè)主,但實際居住在本小區(qū),能否作為業(yè)主大會籌備組成員。

住建部回復(2022.5.11


一、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》(建房〔2009〕274號)關于“業(yè)主”概念和業(yè)主委托代理人的有關規(guī)定以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)。在物業(yè)管理條例等法律法規(guī)已明確“業(yè)主”概念的前提下,《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》(建房〔2009〕274號)作為規(guī)范性文件不宜違反上位法擴大“業(yè)主”概念的外延。業(yè)主以不動產(chǎn)登記薄上登記的所有權為準。如果房屋確為夫妻共同財產(chǎn)的,并且配偶有行使業(yè)主權利的意愿,建議依照法律法規(guī)規(guī)定通過法定途徑增加配偶為不動產(chǎn)登記簿上所有權人。
二、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第三十一條第三款規(guī)定了業(yè)主委員會委員應符合的條件之一為遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務。
三、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十條規(guī)定,首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。

 

03

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十六條

廣東陽江網(wǎng)友

住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》中第十六條規(guī)定:劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目,先期開發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素,在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。經(jīng)查詢,目前該指導規(guī)則的狀態(tài)是現(xiàn)行有效。

 

請問,在民法典實施后,該條款是否會與民法典第278條中:“業(yè)主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”規(guī)定沖突?在實際規(guī)則中,《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》中的第十六條規(guī)定是否還有效并可執(zhí)行?

住建部回復(2022.2.25


《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》現(xiàn)行有效,其中與民法典規(guī)定不一致的條款以《民法典》為準。

 

04

分期開發(fā)的業(yè)主成立業(yè)委會

四川成都網(wǎng)友
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第16條規(guī)定:“劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目,先期開發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?!逼渲校绾卫斫狻跋绕陂_發(fā)部分符合條件的”?
在實踐中,分期開發(fā)部分的業(yè)主如果想召開業(yè)主大會并成立委員會,對《民法典》第278條規(guī)定事項中參與投票的專有部分面積以及該專有部分的業(yè)主,是指先期開發(fā)部分的專有部分面積和該部分的業(yè)主,還是包括整個物業(yè)管理區(qū)域的全部專有部分面積以及該面積的全部業(yè)主?有無法律依據(jù);如果是后則,在開發(fā)商不同意、不參加業(yè)主大會的情況下,是無法通過《民法典》第278條所規(guī)定決議事項,更無法成立業(yè)委會,業(yè)主大會召開也將無意義。

住建部回復(2022.1.18


根據(jù)《中華人民共和國立法法》第四十五條規(guī)定:所咨詢問題中涉及法律依據(jù)《民法典》第278條的解釋權屬于全國人民代表大會常務委員會。咨詢的問題涉及法律解釋,建議按上述規(guī)定轉全國人民代表大會常務委員會處理。

 

05

樓板如何定義

廣東深圳網(wǎng)友

住房和城鄉(xiāng)建設部和財政部于2007124日發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》第三條:本辦法所稱住宅共用部位,是根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

請問:本條所指的樓板如何定義?是不是指樓上和樓下之間的樓板?如果不是,管理辦法第三條所指的樓板到底是住宅的哪個共用部位?

住建部回復(2022.6.21


《住宅專項維修資金管理辦法》第三條,樓板是指單幢業(yè)主共有的樓板。

 

 

06

夫妻是否具備同等業(yè)主權利

廣東汕頭網(wǎng)友

 

依據(jù)住建部的法規(guī),依據(jù)各種法律行為合法占有房產(chǎn)的,都是業(yè)主。請問夫妻婚后共同財產(chǎn)購買的房產(chǎn),產(chǎn)權只登記一個業(yè)主的,在產(chǎn)權登記人自愿出具共有說明、聲明的情況下,夫妻另一方是否也具備業(yè)主的權利?可以參加業(yè)主大會、參選業(yè)主委員會等活動?

住建部回復(2022.5.12


《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》(建房〔2009274號)關于業(yè)主概念和業(yè)主委托代理人的有關規(guī)定以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)。在物業(yè)管理條例等法律法規(guī)已明確業(yè)主概念的前提下,《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》(建房〔2009274號)作為規(guī)范性文件不宜違反上位法擴大業(yè)主概念的外延。

業(yè)主以不動產(chǎn)登記薄上登記的所有權為準。如果房屋確為夫妻共同財產(chǎn)的,并且配偶有行使業(yè)主權力的意愿,建議依照法律法規(guī)規(guī)定通過法定途徑增加配偶為不動產(chǎn)登記簿上所有權人。

 

07

小區(qū)花園改建充電樁


四川瀘州網(wǎng)友

業(yè)委會將小區(qū)花園改建為電瓶車充電樁位,充電樁供小區(qū)業(yè)主共同使用,這種占用綠地的做法需要相關部門審批嗎?

住建部回復(2022.1.18


根據(jù)《城市綠化條例》(2017年修訂)第十九條 任何單位和個人都不得擅自占用城市綠化用地;占用的城市綠化用地,應當限期歸還。因建設或者其他特殊需要臨時占用城市綠化用地,須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門同意,并按照有關規(guī)定辦理臨時用地手續(xù)。小區(qū)綠地改建為電瓶車充電樁位審批事項請向所在地有關主管部門咨詢。

 

08

維修資金的使用范圍


江蘇南京網(wǎng)友

 

《住宅專項維修資金管理辦法》第三條 本辦法所稱住宅共用部位,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

 

本辦法所稱共用設施設備,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

該辦法中沒有明確圍墻欄桿屬共用設施設備,小區(qū)圍墻欄桿維修是否是維修資金的使用范圍?

住建部回復(2021.8.11


《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定的住宅共用部位和共用設施設備的范圍是根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定。第三條的規(guī)定是例舉式規(guī)定,其法條中含有這樣的兜底語,未被列舉的同類概念應包含其中,同時房屋買賣合同也可以對未被列舉的同類概念進行約定。

住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、公用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金,小區(qū)圍墻欄桿屬于小區(qū)公共的外圍墻,應屬于小區(qū)的配套設施,如果該設施已過保修期,業(yè)主根據(jù)民法典的規(guī)定已共同決定,可以依法使用維修資金進行維修

 

09

業(yè)主名冊包含哪些信息

廣東東莞網(wǎng)友

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第八條規(guī)定建設單位需要報送業(yè)主名冊,目前的執(zhí)行的過程中就經(jīng)常遇到問題,建設單位只提供業(yè)主姓名和樓棟號及面積信息,如此一來就給籌備組聯(lián)系業(yè)主造成困擾。

按照一般理解,業(yè)主名冊應當就是建設單位自己掌握的包含了業(yè)主姓名、身份證號、聯(lián)系方式、通訊地址、樓棟號、面積等等信息的清冊,建設單位應當提供該清冊,而不是炮制一份只有業(yè)主姓名和樓棟號及面積信息的清冊給成立業(yè)委會設置障礙。

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》依法應當由貴部解釋,請貴部依法予以明確解釋《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第八條規(guī)定建設單位需要報送業(yè)主名冊是否應當包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號等信息。

住建部回復(2021.8.11


按照我部于200912月印發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第八條規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求,及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋建筑物面積清冊、業(yè)主名冊等文件資料,建設單位報送業(yè)主名冊資料是否應當包含聯(lián)系方式、通訊地址、身份證號等信息,由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行明細要求。

 

10

業(yè)主投票規(guī)定是否改變

浙江嘉興網(wǎng)友

住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》(建房[2009]274號)第二十六條第二款未參與表決的業(yè)主,其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票,由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。在《民法典》出臺后能否繼續(xù)適用?

住建部回復(2021.4.9


《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定:業(yè)主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。我部將根據(jù)民法典關于業(yè)主參與表決和表決比例的最新規(guī)定,推動《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等有關法規(guī)政策的修訂工作。

 

11

業(yè)主參與表決的具體操作

湖南長沙網(wǎng)友

民法典第二百七十七條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

 

請問關于業(yè)主參與表決如何的具體操作,是否必須為業(yè)主參與書面表決,才能視為參與了業(yè)主大會,如果書面通知到業(yè)主未參與投票,是否可視同參與表決?

住建部回復(2020.12.30


《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第二款規(guī)定:業(yè)主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

另外,根據(jù)《中華人民共和國立法法》第四十五條規(guī)定:法律解釋權屬于全國人民代表大會常務委員會。

關于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條中業(yè)主參與表決如何認定的問題,建議向有權解釋的部門咨詢。

 

12

如何理解住宅規(guī)模較小的

河南新鄉(xiāng)網(wǎng)友

 

建設部關于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的通知上面有前期物業(yè)招投標:投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。這個住宅規(guī)模較小的時怎么定義的呢?是具體小區(qū)面積還是住戶數(shù),或者人口數(shù)?

住建部回復(2022.01.05


關于《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》文件規(guī)定,未對住宅規(guī)模大小進行詳細的定義,因各地住宅規(guī)模存在差異,以物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門鑒定為準。

 

13

商混住宅辦理排污許可的要求

湖北武漢網(wǎng)友

 

有商鋪的住宅小區(qū)需要辦理污水排入排水管網(wǎng)許可證嗎?如需要,可以要求管理的物業(yè)公司辦理嗎?

住建部回復(2021.8.24


一、關于有商鋪的住宅小區(qū)是否需要辦理污水排入排水管網(wǎng)許可證:住宅小區(qū)的商鋪向城鎮(zhèn)排水設施排放污水的,應當依法申請領取污水排入排水管網(wǎng)許可證,居民小區(qū)排放生活污水不需要領取污水排入排水管網(wǎng)許可證。依據(jù)是,《城鎮(zhèn)排水與污水處理條例》第二十一條 從事工業(yè)、建筑、餐飲、醫(yī)療等活動的企業(yè)事業(yè)單位、個體工商戶向城鎮(zhèn)排水設施排放污水的,應當向城鎮(zhèn)排水主管部門申請領取污水排入排水管網(wǎng)許可證;《城鎮(zhèn)污水排入排水管網(wǎng)許可管理辦法》第四條明確城鎮(zhèn)居民排放生活污水不需要申請領取排水許可證。

二、關于是否可以要求管理的物業(yè)公司辦理污水排入排水管網(wǎng)許可證:從地方實踐來看,商鋪若有獨立排水管線,不與其他排水戶共用管線的,可單獨申領排水許可;其他情況可以由物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一辦理。依據(jù)是,《城鎮(zhèn)污水排入排水管網(wǎng)許可管理辦法》第六條 集中管理的建筑或者單位內有多個排水戶的,可以由產(chǎn)權單位或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一申請領取排水許可證,并由領證單位對排水戶的排水行為負責。


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